Wann Sie von den Pflichten abweichen dürfen
Bei einem Baudenkmal dürfen Sie von den sonst geltenden Anforderungen abweichen. Das Gleiche gilt bei nach Bundes- oder Landesrecht besonders geschützter Bausubstanz oder bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz. Die Ausnahme greift, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde, oder wenn andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen. Das betrifft in der Praxis vor allem die Dämmpflicht bei Fassade, Fenstern und Dach sowie die Pflicht, eine noch ungedämmte oberste Geschossdecke nachzurüsten.
Diese Ausnahme gilt nicht automatisch mit dem Denkmalstatus Ihres Hauses. Wer im Einzelfall entscheidet, richtet sich nach Landesrecht; in der Regel ist es die untere Denkmalschutzbehörde an Ihrem Wohnort. Jede Veränderung der denkmalwerten Substanz ist ohnehin genehmigungspflichtig, von der Fassadenfarbe bis zur neuen Wärmepumpe. Die energetische Ausnahme wird deshalb meist im selben Verfahren geprüft wie die denkmalschutzrechtliche Genehmigung der Maßnahme selbst.
Was Sie bei der Sanierung steuerlich absetzen
Vermieten Sie ein Baudenkmal, erlaubt das Einkommensteuergesetz eine erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten. Im Jahr der Fertigstellung und den folgenden sieben Jahren dürfen Sie jeweils bis zu 9 Prozent absetzen. In den vier Jahren danach sind es jeweils bis zu 7 Prozent. Über zwölf Jahre kommen Sie damit auf bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten. Das ist deutlich schneller als bei der üblichen Gebäudeabschreibung über 50 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde, die die Denkmaleigenschaft, die Erforderlichkeit der Maßnahmen und erhaltene Zuschüsse bestätigt. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.
Nutzen Sie das Baudenkmal selbst, können Sie die Kosten ebenfalls von der Steuer absetzen. Das gilt im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden neun Jahren, jeweils bis zu 9 Prozent. Das macht in Summe bis zu 90 Prozent über zehn Jahre. Diese Regel gilt je Person für ein Gebäude, Ehepaare können zwei Gebäude geltend machen. Erhaltene Zuschüsse kürzen die Abschreibungsbasis, ein doppeltes Abgreifen derselben Kosten ist ausgeschlossen.
| Nutzung | Satz und Zeitraum | Gesamtabschreibung |
|---|---|---|
| Vermietung | 9 % über 8 Jahre, dann 7 % über 4 Jahre | bis zu 100 Prozent in 12 Jahren |
| Eigennutzung | 9 % über 10 Jahre | bis zu 90 Prozent in 10 Jahren |
Welche Förderung trotz Denkmalschutz möglich bleibt
Der Denkmalstatus schließt eine Förderung nicht aus, im Gegenteil. Für ein Baudenkmal erlaubt der Förderkredit Effizienzhaus Denkmal der staatlichen Förderbank KfW einen deutlich höheren Energieverbrauch als bei den anderen Effizienzhaus-Stufen. Erlaubt sind bis zu 160 Prozent des Werts für ein vergleichbares neues Haus. Das berücksichtigt, dass eine denkmalgerechte Dämmung oft nicht dieselben Werte erreichen kann wie ein Neubau, ohne die Substanz zu gefährden. Einzelne Maßnahmen wie eine denkmalgerechte Innendämmung oder der Austausch der Heizung werden über die Förderbehörde BAFA gefördert. Das gilt grundsätzlich genauso wie bei jedem anderen bestehenden Haus.
Für die reine Energieberatung reicht in der Regel die Standard-Listung in der Kategorie Energieberatung für Wohngebäude der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena). Erst wenn Sie eine spezifische Förderkategorie für Denkmäler oder eine denkmalrechtliche Ausnahmeregelung in Anspruch nehmen wollen, wird eine zusätzliche Prüfung relevant. Sie gilt für Energieberaterinnen und Energieberater, die auf Baudenkmäler spezialisiert sind. Ob Sie diese Zusatzqualifikation brauchen, klärt das Beratungsgespräch selbst. Für die meisten Eigentümer genügt eine regulär gelistete Energieberaterin mit Erfahrung im Baudenkmal.
- Zuschuss für einzelne Maßnahmen an der Gebäudehülle, auch denkmalgerecht ausgeführt.
- Zusätzlicher Bonus, sobald Sie vorher einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen und die Investition eine Mindestgrenze übersteigt.
- Förderkredit zum Effizienzhaus Denkmal mit angehobener Grenze für den erlaubten Energieverbrauch.
- Steuerliche Abschreibung zusätzlich zu Zuschuss oder Kredit, soweit sich die Kosten nicht doppelt anrechnen.
So läuft die Sanierung eines Baudenkmals ab
Die energetische Sanierung eines Baudenkmals folgt einem anderen Ablauf als bei einem gewöhnlichen Altbau. Die Denkmalschutzbehörde sitzt dabei von der ersten Planung an mit am Tisch.
- Energieberaterin mit Erfahrung im Baudenkmal einschalten und den Zustand des Gebäudes gemeinsam begehen.
- Geplante Maßnahmen mit der unteren Denkmalschutzbehörde abstimmen, bevor Sie ein Angebot einholen.
- Bescheinigung der Denkmalbehörde für die steuerliche Abschreibung beantragen, sofern Sie diese nutzen wollen.
- Erst nach Genehmigung und Förderzusage die Handwerksbetriebe beauftragen.
Würde die vorgeschriebene Dämmung die Substanz oder das Erscheinungsbild Ihres Baudenkmals sichtbar verändern?
Beantragen Sie bei der unteren Denkmalschutzbehörde eine Ausnahme, am besten zusammen mit der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung der Maßnahme selbst.
Lässt sich die vorgeschriebene Dämmung technisch und denkmalverträglich umsetzen, etwa durch eine Innendämmung?
Dann gilt für Sie grundsätzlich dieselbe Dämmpflicht wie für jedes andere Gebäude, nur mit einer denkmalverträglichen Ausführung.
Auch ohne sichtbare Veränderung kann eine Ausnahme wegen unverhältnismäßig hohen Aufwands infrage kommen. Lassen Sie das im Beratungsgespräch mit einer Energieberaterin und der Denkmalschutzbehörde klären.
Was die Ausnahme trotzdem nicht erlaubt
Eine anerkannte Ausnahme befreit Sie nicht von jeder Pflicht rund um das Gebäude. Den Energieausweis müssen Sie weiterhin bei Verkauf oder Vermietung vorlegen, auch für ein Baudenkmal. Er weist dann eben einen höheren Energiebedarf aus, als ihn ein saniertes Vergleichsgebäude hätte. Ebenso bleibt die freie Wahl bei der Heizungsanlage unberührt. Nur die technische Umsetzung muss sich in vielen Fällen stärker an der historischen Bausubstanz orientieren. Das betrifft etwa die Wahl der Heizkörper oder die Leitungsführung. Was diese Wahlfreiheit bei der Heizung allgemein für Sie bedeutet, zeigt der Artikel zu Ihren Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
Auch die Genehmigungspflicht der Denkmalschutzbehörde selbst ist keine energetische Ausnahme, sondern eine eigenständige, davon unabhängige Hürde. Selbst eine technisch unproblematische Maßnahme, die keine der Grenzwerte verletzt, braucht bei einem eingetragenen Baudenkmal eine eigene Genehmigung. Diese denkmalschutzrechtliche Zustimmung holen Sie ein, bevor Sie bauen. Wer diese Reihenfolge umdreht und zuerst beauftragt, riskiert einen Rückbau auf eigene Kosten, wenn die Behörde die Maßnahme nachträglich untersagt.
Für Eigentümer, die zusätzlich unsicher sind, ob ihr Haus überhaupt als Baudenkmal gilt, lohnt sich eine frühe, formlose Anfrage bei der unteren Denkmalschutzbehörde. Der Status ergibt sich nicht immer aus dem äußeren Erscheinungsbild allein. Er folgt auch aus dem Eintrag in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes, der öffentlich einsehbar ist. Ein Haus ohne sichtbare historische Details kann trotzdem eingetragen sein. Möglich ist das etwa wegen seiner Bedeutung für die Ortsgeschichte oder eines besonders gut erhaltenen historischen Innenausbaus hinter einer unauffälligen Fassade. Wie Sie eine Förderung dafür beantragen, zeigt der Artikel zu den Voraussetzungen für die BAFA-Förderung.
Häufige Fragen
Muss ich mein Baudenkmal trotzdem energetisch sanieren?
Grundsätzlich ja, aber Sie können eine Ausnahme beantragen, wenn die Erfüllung der Dämm- oder Nachrüstpflicht die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde. Die Ausnahme gilt nicht automatisch, sondern muss die zuständige Denkmalschutzbehörde im Einzelfall bestätigen.
Wie viel kann ich bei der Sanierung eines vermieteten Baudenkmals steuerlich absetzen?
Bei Vermietung dürfen Sie 9 Prozent jährlich über acht Jahre absetzen, danach 7 Prozent über vier weitere Jahre. Insgesamt kommen Sie so auf bis zu 100 Prozent der begünstigten Kosten über zwölf Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, die Sie vor Beginn der Maßnahme beantragen sollten.
Gilt für ein selbst bewohntes Baudenkmal eine andere steuerliche Regel?
Ja. Für ein selbst genutztes Baudenkmal können Sie 9 Prozent jährlich über zehn Jahre als Sonderausgaben absetzen. Das macht in Summe bis zu 90 Prozent der Kosten. Die Regel gilt je Person für ein Gebäude, Ehepaare können zwei Gebäude geltend machen.
Bekomme ich staatliche Förderung, wenn mein Haus ein Baudenkmal ist?
Ja, der Denkmalstatus schließt eine Förderung nicht aus. Der Förderkredit Effizienzhaus Denkmal erlaubt einen deutlich höheren Energieverbrauch als ein normales Effizienzhaus. Einzelne Maßnahmen werden zudem über die Förderbehörde BAFA genauso gefördert wie bei anderen bestehenden Häusern.
Braucht mein Energieberater eine besondere Zulassung für Baudenkmäler?
Für die reine Energieberatung genügt meist die Standard-Listung in der Kategorie Energieberatung für Wohngebäude der Energieeffizienz-Expertenliste. Eine zusätzliche Prüfung für Denkmal-Spezialisten wird erst relevant, wenn Sie eine spezifische Denkmal-Förderkategorie oder eine denkmalrechtliche Ausnahme beantragen wollen.
Muss ich für mein Baudenkmal trotzdem einen Energieausweis vorlegen?
Ja, die Pflicht zum Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung gilt auch für ein Baudenkmal und wird durch eine anerkannte Ausnahme nicht berührt. Der Ausweis weist dann meist einen höheren Energiebedarf aus als bei einem sanierten Vergleichsgebäude, das ist aber kein Verstoß, sondern die reale Ausgangslage.