Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz
Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Es ersetzt das frühere Gebäudeenergiegesetz, und der neue Name ändert nichts an der Grundpflicht: Sie halten weiterhin bestimmte energetische Mindeststandards ein, sobald Sie sanieren, nachrüsten oder eine Wohnung vermieten.
Über allen Einzelpflichten steht ein einfacher Grundsatz: Wenn Sie etwas an der Außenhülle Ihres Hauses ändern, dürfen Sie die energetische Qualität dadurch nicht verschlechtern. Auf diesem Grundsatz bauen die Pflichten zu Dämmung, Nachrüstung, Heizung und Energieausweis auf.
- Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien zu decken, ist weggefallen. Sie dürfen jetzt frei wählen, welche Heizungsart Sie einbauen.
- Das Verbot für alte Heizkessel, die nur mit Öl oder Gas laufen, ist ersatzlos gestrichen.
- Frühere Pflichten, die allein an einen Eigentümerwechsel anknüpften, sind entfallen. Nur die Dämmung der obersten Geschossdecke bleibt an einen Eigentümerwechsel gebunden.
Wann müssen Sie bei einer Sanierung dämmen?
Sobald Sie mehr als 10 Prozent der Fläche einer Außenwand, der Fenster, des Dachs, der Kellerdecke oder der Außentüren erneuern, ersetzen oder neu einbauen, gilt eine Pflicht. Die geänderte Fläche muss dann einen vorgeschriebenen Grenzwert einhalten. Jede dieser fünf Flächen zählt dabei für sich: Tauschen Sie Fenster aus, zählt nur die Fensterfläche, nicht die Fassade daneben.
Die Grenzwerte unterscheiden sich je Fläche. Bei der Außenwand und beim Dach oder der obersten Geschossdecke liegt der Höchstwert bei 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, bei Fenstern bei 1,3 und bei Außentüren bei 1,8. Für die Kellerdecke gilt ein Wert von 0,30 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Je kleiner die Zahl, desto weniger Wärme geht durch das Bauteil verloren.
| Bauteil | Grenzwert in Watt pro m² und Kelvin | Typischer Anlass |
|---|---|---|
| Außenwand | 0,24 | Neuer Außenputz mit Wärmedämmung |
| Fenster und Fenstertüren | 1,3 | Austausch alter Fenster gegen neue |
| Dach oder oberste Geschossdecke | 0,24 | Neue Dacheindeckung mit Dämmung darunter |
| Kellerdecke gegen unbeheizten Keller | 0,30 | Nachträgliche Dämmung von der Kellerseite |
| Außentüren | 1,8 | Austausch der Haustür |
Besitzen Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus, kommt eine zweite Pflicht hinzu. Bevor Sie eine solche Arbeit in Auftrag geben, müssen Sie ein kostenloses Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, die auch Energieausweise ausstellen darf. Das kann ein Architekt sein, ein Bauingenieur oder ein entsprechend geschulter Handwerksmeister. Der Handwerksbetrieb muss Sie in seinem Angebot schriftlich auf diese Pflicht hinweisen. Fehlt der Hinweis, fragen Sie gezielt nach, bevor Sie unterschreiben.
- Fläche der geplanten Änderung ermitteln und mit der betroffenen Fläche aus der Tabelle vergleichen.
- Prüfen, ob die Änderung mehr als 10 Prozent dieser Fläche ausmacht.
- Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus das kostenlose Beratungsgespräch einholen, bevor Sie die Arbeit in Auftrag geben.
- Angebot des Handwerksbetriebs auf den schriftlichen Hinweis zur Beratungspflicht prüfen.
- Werte im Angebot mit dem Grenzwert für diese Fläche abgleichen, bevor Sie unterschreiben.
Die oberste Geschossdecke braucht immer Dämmung
Unabhängig davon, ob Sie sonst etwas an Ihrem Haus ändern, gilt eine eigene Pflicht für die oberste Geschossdecke. Ist sie zugänglich, aber nicht als Wohnraum ausgebaut, darf der Wärmeverlust höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin betragen. Ersatzweise reicht es, wenn stattdessen das darüberliegende Dach diesen Wert erreicht.
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss nicht nachrüsten, solange er Eigentümer bleibt. Das nennt man Bestandsschutz: Wer schon so lange im eigenen Haus wohnt, darf es so lassen, wie es ist. Für alle anderen gilt die Nachrüstpflicht, das heißt, sie müssen die fehlende Dämmung nachträglich einbauen, auch wenn sie sonst nichts am Haus ändern.
Kaufen Sie ein solches Haus neu, gilt der Bestandsschutz des Vorbesitzers für Sie nicht mehr. Sie haben ab dem Eigentumsübergang zwei Jahre Zeit, die Dämmung nachzuholen, außer die Kosten würden sich nicht innerhalb einer angemessenen Zeit auszahlen. Was das für Käufer eines älteren Hauses in der Praxis bedeutet, mit Fristen und einem Rechenbeispiel, zeigt der Artikel zur Sanierungspflicht nach dem Hauskauf.
Welche Heizung dürfen Sie neu einbauen?
Beim Austausch einer Heizungsanlage haben Sie freie Wahl: Gas-, Öl-, Flüssiggas-, Wärmepumpen-, Hybrid-, Solarthermie-, Biomasse- oder Wasserstoffheizungen sind alle zulässig, ebenso ein Anschluss an ein Fernwärmenetz. Die frühere Pflicht, mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien zu decken, gibt es nicht mehr.
Wählen Sie eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, greift stattdessen ein Stufenplan, den Fachleute Bio-Treppe nennen. Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 Prozent der Wärme aus Biomethan, Bio-Öl, biogenem Flüssiggas oder klimaneutralem Wasserstoff stammen. Der Anteil steigt weiter: ab 2030 auf mindestens 15 Prozent, ab 2035 auf mindestens 30 Prozent und ab 2040 auf mindestens 60 Prozent. Diese Heizungspflichten haben eigene Fristen und eigene Förderprogramme, weil sie ein eigenes Themenfeld sind.
Der Energieausweis gehört zu Verkauf und Vermietung
Ein weiterer Baustein betrifft nicht die Bausubstanz, sondern die Information. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, muss spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn dem Käufer oder Mieter unverzüglich nach Vertragsschluss aushändigen. Ein fehlender oder verspäteter Energieausweis kostet ebenfalls Bußgeld, und welche Ausweisart Sie wählen dürfen, hängt von Baujahr und Wohnungszahl Ihres Hauses ab.
Was kostet ein Verstoß gegen das Gesetz?
Für eine fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke, eine nicht eingehaltene Dämmpflicht bei Fassade oder Fenstern und für unzulässige Stromdirektheizungen drohen Bußgelder bis 50.000 Euro. Für einen fehlenden, fehlerhaften oder von einer unberechtigten Person ausgestellten Energieausweis sowie für versäumte Heizungsinspektionen sind es bis zu 10.000 Euro, für die übrigen Verstöße bis zu 5.000 Euro. Welche Behörde ein Bußgeld verhängt, legt jedes Bundesland selbst fest, meist ist es die untere Bauaufsichtsbehörde.
Ändern Sie mehr als 10 Prozent einer Fläche wie Fassade, Fenster oder Dach?
Dann muss die geänderte Fläche den Grenzwert einhalten, und bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus brauchen Sie vorher ein Beratungsgespräch.
Ist Ihre oberste Geschossdecke noch ungedämmt?
Haben Sie das Haus als Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt?
Für Sie gilt Bestandsschutz. Sie müssen nicht nachrüsten, solange Sie Eigentümer bleiben.
Sie müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachrüsten, sonst drohen bis zu 50.000 Euro Bußgeld.
Für Sie greift aus diesem Artikel aktuell keine der beiden Hauptpflichten. Prüfen Sie trotzdem den Energieausweis und, bei einem anstehenden Heizungstausch, die Bio-Treppe.
Welche Ausnahme gilt für Baudenkmäler?
Für ein Baudenkmal oder ein Haus mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz gilt eine Ausnahme. Sie müssen die Vorgaben dieses Gesetzes nicht einhalten, wenn das die historische Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde, oder wenn andere Maßnahmen unverhältnismäßig teuer wären. Wer im Einzelfall entscheidet, richtet sich nach Landesrecht, meist ist es die zuständige untere Denkmalschutzbehörde.
Was diese Ausnahme in der Praxis bedeutet und welche Förderung trotzdem möglich bleibt, zeigt der Artikel Baudenkmal energetisch sanieren im Detail.
Häufige Fragen
Muss ich mein Haus wegen des Gebäudemodernisierungsgesetzes komplett sanieren?
Nein, das Gesetz verlangt keine Komplettsanierung. Es verpflichtet Sie zu bestimmten Dämmwerten nur, wenn Sie ohnehin mehr als 10 Prozent einer Fläche wie Fassade, Fenster oder Dach erneuern, und unabhängig davon zur Dämmung der obersten Geschossdecke. Ohne diese Anlässe müssen Sie von sich aus nicht sanieren.
Was ist aus der alten 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien geworden?
Diese Pflicht ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz weggefallen. Sie dürfen beim Heizungstausch jetzt frei zwischen zehn Heizungsarten wählen. Entscheiden Sie sich für Gas, Öl oder Flüssiggas, greift ab 2029 stufenweise die Bio-Treppe mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe.
Wie hoch ist das Bußgeld, wenn ich die oberste Geschossdecke nicht dämme?
Bis zu 50.000 Euro. Die Höhe im Einzelfall setzt die zuständige Behörde nach den Umständen fest, etwa danach, wie lange die Frist schon abgelaufen ist und ob Sie auf eine Aufforderung reagiert haben.
Gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz auch für mein denkmalgeschütztes Haus?
Für ein denkmalgeschütztes Haus können Sie von den Anforderungen abweichen, wenn deren Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würde oder unverhältnismäßig teuer wäre. Die Ausnahme gilt nicht automatisch, sondern muss die zuständige Denkmalschutzbehörde im Einzelfall anerkennen.
Muss ich als Mieterin oder Mieter auch Pflichten aus dem Gesetz erfüllen?
Nein, das Gebäudemodernisierungsgesetz richtet sich an Eigentümer, nicht an Mieter. Dämmung, Nachrüstung und Energieausweis sind Sache des Vermieters. Als Mieterin oder Mieter haben Sie höchstens Anspruch darauf, den Energieausweis zur Wohnung vor Vertragsschluss zu sehen.
Brauche ich vor einer Fassadendämmung ein Beratungsgespräch?
Ja, wenn Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus besitzen. Bevor Sie eine größere Fassaden-, Fenster- oder Dacharbeit in Auftrag geben, müssen Sie ein kostenloses Gespräch mit einer Fachperson führen, die auch Energieausweise ausstellen darf. Der Handwerksbetrieb muss Sie in seinem Angebot schriftlich auf diese Pflicht hinweisen.