Wer den Energieausweis für Ihr Haus beschafft
Ein Energieausweis gilt für das ganze Haus, nicht für Ihre einzelne Wohnung. Er bewertet Fassade, Dach, Fenster und die zentrale Heizung des gesamten Gebäudes. Deshalb können Sie ihn nicht auf eigene Faust bei einem Energieberater bestellen, ohne die anderen Eigentümer einzubeziehen, jedenfalls nicht mit Wirkung für alle.
Zuständig ist die Eigentümergemeinschaft. In der Praxis handelt die Verwaltung: Sie setzt die Beschaffung auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung, holt Angebote ein und beauftragt nach einem Mehrheitsbeschluss eine zugelassene Person.
Welchen Anspruch Sie als einzelner Eigentümer haben
Sie müssen nicht warten, bis die Mehrheit von sich aus tätig wird. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die allen billig und gerecht dient. Dazu gehört die Beschaffung eines aktuellen Energieausweises, sobald ein Verkauf oder eine Neuvermietung ansteht, denn ohne ihn kann kein Eigentümer seine eigene Pflicht erfüllen.
Melden Sie Ihren Verkaufs- oder Vermietungsplan deshalb frühzeitig der Verwaltung, am besten schriftlich mit der Bitte, den Punkt auf die nächste Tagesordnung zu setzen. Das verschafft der Gemeinschaft Zeit für Angebote und Ihnen einen Nachweis für einen möglichen Streit. Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis dauert je nach Anbieter mehrere Wochen, deshalb lohnt sich die frühe Meldung.
| Konstellation | Wer beschafft | Wer zahlt im Regelfall |
|---|---|---|
| Gemeinschaft mit Verwalter, kein Ausweis vorhanden | Verwalter nach Mehrheitsbeschluss der Versammlung | Alle Eigentümer nach Miteigentumsanteil |
| Gemeinschaft mit Verwalter, gültiger Ausweis vorhanden | Verwalter übergibt vorhandenen Ausweis oder Kopie | Keine neuen Kosten |
| Kleine oder verwalterlose Gemeinschaft | Die Eigentümer gemeinsam, notfalls einer allein vorab | Nach Absprache, sonst nach Miteigentumsanteil |
| Versammlung beschließt andere Kostenverteilung | Verwalter nach dem geänderten Beschluss | Nur die Eigentümer, die profitieren |
Zahlen alle Eigentümer, oder zahlen nur Sie?
Im Regelfall zahlt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils, auch für den Energieausweis. Verkaufen nur Sie, zahlen nach dieser Grundregel trotzdem alle mit, selbst die Eigentümer, die selbst nicht verkaufen.
Das muss aber nicht das letzte Wort sein. Die Versammlung darf für einzelne Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat das am 22. März 2024 in zwei Verfahren zu anderen Erhaltungskosten ausdrücklich bestätigt: Ein solcher Beschluss darf einzelne Eigentümer von der Zahlung befreien oder gezielt belasten, wenn er sich am tatsächlichen Nutzen orientiert. Für den Energieausweis heißt das im Grundsatz: Die Versammlung kann beschließen, dass nur Sie als verkaufende Person zahlen, weil nur Sie den Anlass haben.
Ein solcher Beschluss braucht keine Einstimmigkeit, eine einfache Mehrheit genügt. Sprechen Sie das Thema aktiv an, bevor die Versammlung über die Beauftragung entscheidet, statt es der allgemeinen Kostenumlage zu überlassen.
Was gilt, wenn für Ihr Haus schon ein Ausweis vorliegt
Liegt bereits ein gültiger Energieausweis für das Haus vor, muss niemand einen neuen beschaffen. Er gilt zehn Jahre, unabhängig davon, wie oft in dieser Zeit einzelne Wohnungen verkauft oder neu vermietet werden. Die Verwaltung händigt Ihnen für Ihren Verkauf oder Ihre Vermietung lediglich eine Kopie aus.
Prüfen Sie das Ausstellungsdatum selbst, statt sich nur auf die Verwaltung zu verlassen. Ein Ausweis, der kurz vor Ablauf steht, reicht zwar formal noch für Ihren aktuellen Verkauf, verliert aber während einer länger laufenden Vermietung seine Gültigkeit. Melden Sie diesen Fall frühzeitig, damit die Gemeinschaft rechtzeitig einen neuen beschaffen kann.
- Fragen Sie die Verwaltung nach dem Ausstellungsdatum und der Registriernummer des vorhandenen Ausweises.
- Verlangen Sie eine Kopie in Textform, nicht nur eine mündliche Zusammenfassung der Werte.
- Prüfen Sie, ob der Ausweis noch die vollen zehn Jahre Gültigkeit hat oder bald abläuft.
- Klären Sie bei knapper Restlaufzeit frühzeitig, ob ein neuer Ausweis ansteht.
- Bewahren Sie die Kopie auch nach dem Verkauf auf, falls später Rückfragen kommen.
Was Sie tun können, wenn die Versammlung nicht reagiert
Lehnt die Versammlung die Beauftragung ab oder setzt sie das Thema wiederholt nicht auf die Tagesordnung, bleibt Ihr Anspruch trotzdem bestehen. Bleibt eine nötige Entscheidung aus, können Sie vor Gericht ziehen und darum bitten, dass das Gericht die fehlende Entscheidung ersetzt. Die Klage richtet sich gegen die Eigentümergemeinschaft, und das Urteil wirkt für und gegen alle Eigentümer, auch die, die nicht mitgeklagt haben.
Ob speziell ein fehlender Energieausweis schon einmal vor Gericht kam, ist bisher kaum dokumentiert. Dass die Beschaffung zur ordentlichen Verwaltung gehört, ist unter Fachleuten aber unstrittig. Meist ist der pragmatische Weg trotzdem schneller: Beauftragen Sie mit Zustimmung der Verwaltung einen Verbrauchsausweis auf Grundlage der ohnehin vorliegenden Heizkostenabrechnungen. Das kostet wenig und dauert oft nur wenige Tage, während ein Bedarfsausweis mit Begehung des ganzen Hauses länger braucht und eher eine echte Gemeinschaftsentscheidung verlangt.
Hat die Verwaltung das Thema schon auf die Tagesordnung gesetzt oder schriftlich zugesagt?
Warten Sie die Versammlung ab und lassen Sie sich den Beschluss schriftlich bestätigen.
Reicht Ihnen ein einfacher Verbrauchsausweis, und liegen die Heizkostenabrechnungen des Hauses vor?
Bitten Sie die Verwaltung formlos um Zustimmung zu einem günstigen Verbrauchsausweis, ohne die nächste Versammlung abzuwarten.
Bleibt trotz schriftlicher Aufforderung eine nötige Entscheidung aus?
Lassen Sie sich anwaltlich beraten, ob eine Klage gegen die Eigentümergemeinschaft sinnvoll ist.
Setzen Sie der Verwaltung schriftlich eine angemessene Frist zur Beauftragung.
Häufige Fragen
Muss ich als einzelner Eigentümer selbst einen Energieausweis für meine Wohnung beschaffen?
Nein, der Energieausweis gilt für das ganze Haus. Zuständig ist die Eigentümergemeinschaft über die Verwaltung, nicht Sie allein für Ihre Wohnung.
Wer zahlt den Energieausweis, wenn nur ich meine Wohnung verkaufe?
Im Regelfall zahlen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteil. Die Versammlung kann aber beschließen, dass nur Sie als verkaufende Person zahlen, weil nur Sie den Anlass dafür haben.
Was mache ich, wenn die Eigentümerversammlung die Beauftragung ablehnt oder das Thema nicht behandelt?
Ihr Anspruch besteht trotzdem fort. Bleibt eine nötige Entscheidung aus, können Sie mit anwaltlicher Beratung gegen die Eigentümergemeinschaft klagen und das Gericht bitten, die Entscheidung zu ersetzen.
Reicht ein vorhandener Energieausweis des Hauses für meinen Verkauf aus?
Ja, solange er noch innerhalb der zehnjährigen Gültigkeit liegt. Sie lassen sich dann von der Verwaltung eine Kopie aushändigen und brauchen keinen neuen.
Wie läuft das bei einer kleinen Gemeinschaft ohne bestellten Verwalter?
Die Eigentümer müssen sich formlos einigen, wer beauftragt und wer die Kosten zunächst vorstreckt. Die Erstattung richtet sich ohne andere Absprache nach den Miteigentumsanteilen.
Wer haftet, wenn ich als Verkäufer keinen Energieausweis vorlegen kann, weil die Gemeinschaft ihn nicht beschafft hat?
Die Pflicht, den Ausweis vorzulegen und zu übergeben, trifft Sie persönlich als Verkäufer, nicht die Gemeinschaft. Ein mögliches Bußgeld richtet sich deshalb gegen Sie.