Was ein Energieberater vor dem Hauskauf für Sie prüft
Eine Einschätzung vor dem Kauf schaut auf das ganze Haus, nicht nur auf den Energieausweis. Der Berater bewertet den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Kellerdecke und prüft, wie alt die Heizung ist und wie lange sie noch laufen darf. Dazu liest er die Angaben im Energieausweis und sagt Ihnen, ob sie zum tatsächlichen Zustand des Hauses passen.
So bekommen Sie eine grobe Reihenfolge für mögliche Maßnahmen: was zuerst dringend ist, was Zeit hat und was sich finanziell eher lohnt. Diese Reihenfolge ist keine fertige Bauplanung. Sie ist ein erster, unabhängiger Blick auf ein Haus, das Sie noch nicht kennen.
Besonders wichtig ist der Blick auf die Heizung, weil das Gesetz für viele alte Anlagen eine Frist zum Austausch setzt. Diese Frist läuft unabhängig vom Kaufdatum weiter. Je länger eine Heizung schon in Betrieb ist, desto eher steht der Austausch für Sie als neue Eigentümerin oder neuen Eigentümer an.
Bringen Sie zum Termin mit, was Sie vom Verkäufer bekommen: den Energieausweis, Rechnungen zu früheren Sanierungen und, wenn vorhanden, Baupläne. Je mehr Unterlagen vorliegen, desto genauer wird die Einschätzung, weil die Fachperson dann nicht jede Angabe vor Ort schätzen muss.
Warum es vor dem Kauf keinen BAFA-Zuschuss gibt
Den Zuschuss zur Energieberatung bekommen nur Menschen, die das Haus schon besitzen. Die Förderbehörde BAFA öffnet ihn für Eigentümerinnen und Eigentümer und für einige ähnliche Gruppen, etwa Wohnungseigentümergemeinschaften. Wer ein Haus erst kaufen will, gehört noch nicht dazu, solange der Kaufvertrag nicht abgeschlossen ist.
Deshalb zahlen Sie eine Einschätzung vor dem Kauf immer komplett selbst. Erst nach dem Eigentumswechsel können Sie eine Person aus der geprüften Liste finden und den vollen, geförderten Sanierungsfahrplan beantragen. Der Zuschuss deckt dann die Hälfte des Honorars, höchstens 650 Euro.
Was eine Einschätzung vor dem Hauskauf kostet
Die Preise reichen von kostenlos bis über 2.000 Euro, je nachdem wie tief die Prüfung geht. Ein Telefonat oder eine Online-Beratung bei der Verbraucherzentrale ist kostenlos, ein Besuch bei Ihnen zu Hause kostet höchstens 40 Euro. Ein einzelner Termin einer unabhängigen Fachperson ohne Sanierungsfahrplan kostet 300 bis 500 Euro, die volle Beratung mit Fahrplan zwischen 1.300 und 2.100 Euro bei einem Einfamilienhaus.
| Beratungsform | Preis | Was Sie bekommen | Wann möglich |
|---|---|---|---|
| Verbraucherzentrale, Telefon oder online | 0 Euro | Einordnung von Verbrauch und ersten Sparhinweisen | Jederzeit, auch vor dem Kauf |
| Verbraucherzentrale, Termin zu Hause | höchstens 40 Euro | Bis zu zwei Stunden Beratung am Gebäude | Nur mit Zugang zum Haus, meist erst nach Zusage des Verkäufers |
| Unabhängiger Termin ohne Sanierungsfahrplan | 300 bis 500 Euro | Begehung und mündliche Einschätzung, keine Förderung | Vor und nach dem Kauf möglich |
| Volle Beratung mit Sanierungsfahrplan, Einfamilienhaus | 1.300 bis 2.100 Euro, danach bis 650 Euro Zuschuss möglich | Datenaufnahme, Berechnung, schriftlicher Fahrplan | Erst nach dem Kauf, wenn Sie Eigentümer sind |
Wie Sie das Ergebnis beim Kaufpreis nutzen
Eine Einschätzung liefert Ihnen Argumente für die Preisverhandlung, keine Garantie auf einen Nachlass. Nennt der Bericht eine undichte Fassade oder eine alte Heizung, können Sie diese Kosten in Ihr Angebot einrechnen und mit dem Verkäufer besprechen. Manche Käufer machen den Vertrag von einer eigenen Prüfung abhängig und lassen sich dafür Zeit vor der Unterschrift einräumen.
Ein Beispiel macht den Nutzen greifbar. Zeigt der Bericht eine Heizung, die in zwei Jahren ausgetauscht werden muss, können Sie diesen Betrag als Argument in die Verhandlung einbringen. Alternativ halten Sie eine Frist für den Austausch direkt im Kaufvertrag fest.
- Ein schriftlicher Kurzbericht mit den wichtigsten Befunden, nicht nur ein Gespräch vor Ort.
- Eine grobe Einschätzung, welche Maßnahmen zuerst nötig sind und welche warten können.
- Ein Hinweis auf das Alter der Heizung und die Frist, bis eine neue eingebaut sein muss.
- Eine Einordnung der Angaben im Energieausweis, statt sie ungeprüft zu übernehmen.
- Keine Vertragsbindung: Die Einschätzung bleibt unabhängig vom Kaufvertrag.
Welche Pflichten nach dem Kauf auf Sie zukommen
Mit der Unterschrift übernehmen Sie nicht nur das Haus, sondern auch gesetzliche Fristen. Bestimmte Bauteile müssen dann innerhalb einer festen Zeit nachgerüstet werden, unabhängig davon, ob Sie ohnehin sanieren wollen. Was genau nach einem Hauskauf nachzurüsten ist und bis wann, erklärt der Artikel Sanierungspflicht nach dem Hauskauf.
Eine Einschätzung vor dem Kauf zeigt diese Fristen schon vorher, nicht erst nach der Unterschrift. So wissen Sie beim Notartermin, welche Ausgaben in den nächsten Jahren ohnehin anstehen.
So finden Sie den richtigen Zeitpunkt für die Beratung
Nicht jedes Haus braucht eine eigene Einschätzung vor dem Kauf. Bei einem jungen oder bereits sanierten Haus reichen oft der Energieausweis und ein Blick in die gesetzlichen Pflichten nach dem Kauf. Bei einem älteren Haus mit unklarem Zustand zahlt sich der zusätzliche Termin dagegen fast immer aus.
- Verlangen Sie den Energieausweis früh, am besten schon vor der Besichtigung.
- Klären Sie mit dem Verkäufer oder der Maklerin, ob eine Fachperson zu einem eigenen Termin ins Haus darf.
- Wählen Sie für die Einschätzung eine unabhängige Person, etwa aus der geprüften Liste oder von der Verbraucherzentrale.
- Holen Sie den schriftlichen Kurzbericht vor der Unterschrift beim Notar ein, nicht erst danach.
- Nutzen Sie die Ergebnisse für die Preisverhandlung oder für eine Frist im Kaufvertrag.
Ist das Baujahr des Hauses älter als etwa 30 Jahre oder der energetische Zustand unklar?
Können Sie Kaufpreis und Zeitplan noch verhandeln, statt sofort zusagen zu müssen?
Holen Sie vor der Unterschrift eine unabhängige Einschätzung ein. Sie kostet 300 bis 500 Euro und zeigt, was auf Sie zukommt.
Lassen Sie sich zumindest den Energieausweis vorlegen und prüfen Sie die Pflichten nach dem Kauf, auch ohne eigenen Termin vor Ort.
Der Energieausweis und ein Blick in die Pflichten nach dem Kauf reichen oft aus. Eine zusätzliche Einschätzung bleibt trotzdem erlaubt.
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Energieberatung vor dem Kauf eines Altbaus?
Ja, bei einem Altbau mit unklarem Zustand lohnt sich eine unabhängige Einschätzung vor der Unterschrift. Sie kostet 300 bis 500 Euro und zeigt Risiken, die sich sonst erst nach dem Kauf zeigen, etwa eine alte Heizung oder eine ungedämmte Fassade. Bei einem jungen oder bereits sanierten Haus ist der Nutzen kleiner.
Bekomme ich vor dem Kauf einen BAFA-Zuschuss für die Beratung?
Nein, den Zuschuss der Förderbehörde BAFA bekommen nur Eigentümerinnen und Eigentümer. Vor dem Kauf zahlen Sie eine Einschätzung deshalb immer komplett selbst. Nach dem Eigentumswechsel steht Ihnen der volle, geförderte Sanierungsfahrplan offen.
Wer darf mir vor dem Hauskauf eine Einschätzung geben?
Für eine erste Einordnung genügt die kostenlose oder günstige Beratung der Verbraucherzentrale. Für eine genauere Einschätzung wählen Sie eine Person aus der geprüften Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena). Das gilt auch dann, wenn die Förderung für den späteren Sanierungsfahrplan zu diesem Zeitpunkt noch nicht möglich ist. Beide sind unabhängig von Handwerksbetrieben.
Muss der Verkäufer mir den Energieausweis schon bei der Besichtigung zeigen?
Ja, das Gesetz verpflichtet den Verkäufer oder die Maklerin dazu, Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorzulegen. Nach der Unterschrift muss er Ihnen den Ausweis oder eine Kopie aushändigen. Ohne diese Vorlage fehlt Ihrer eigenen Einschätzung eine wichtige Grundlage.
Zählt eine Einschätzung vor dem Kauf als Sanierungsfahrplan?
Nein, eine Einschätzung vor dem Kauf ersetzt keinen geförderten Sanierungsfahrplan. Der Fahrplan setzt eine feste Reihenfolge aus Datenaufnahme, Berechnung und schriftlichem Bericht durch eine gelistete Person voraus, die erst nach dem Kauf beginnen kann. Für die Förderung brauchen Sie danach einen eigenen, neuen Antrag.
Was mache ich, wenn die Einschätzung schwere Mängel zeigt, aber der Kaufvertrag schon unterschrieben ist?
Nach der Unterschrift hilft die Einschätzung meist nicht mehr für die Preisverhandlung, weil der Preis schon feststeht. Sie zeigt Ihnen trotzdem, welche Schritte und Fristen für die Sanierung anstehen, bevor die ersten Handwerkerrechnungen kommen.