Reicht die einfache Mehrheit für den Sanierungsfahrplan?
Ja. Für die Beauftragung des individuellen Sanierungsfahrplans, kurz iSFP, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Eine Zweidrittelmehrheit oder Einstimmigkeit brauchen Sie nicht.
Der iSFP ist ein Plan Ihres Energieberaters. Er zeigt, in welcher Reihenfolge Sie Ihr Gebäude Schritt für Schritt energetisch sanieren. Die Mehrheit genügt, weil Sie nur eine Beratung beauftragen und noch keine Bauarbeiten. Das zählt zur laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, und dafür reicht die Stimmenmehrheit.
Der Fahrplan betrifft in aller Regel zwei Bereiche. Zum Gemeinschaftseigentum gehören Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizanlage, sie gehören allen Eigentümern gemeinsam. Zum Sondereigentum gehören die einzelnen Wohnungen mit ihren Fenstern und Heizkörpern, sie gehören dem jeweiligen Eigentümer allein. Der Berater braucht zu beiden Bereichen Zahlen.
Die spätere Dämmung, der Fenstertausch oder eine neue Heizung sind etwas anderes. Darüber fasst die Versammlung jeweils einen eigenen Beschluss. Fragen Sie vorher Ihren Verwalter oder holen Sie anwaltlichen Rat ein, welche Mehrheit dafür gilt.
Wer beantragt den Sanierungsfahrplan für die WEG?
Den Antrag stellt die Gemeinschaft selbst, nicht ein einzelner Eigentümer. Sie handelt durch ihren Verwalter. Er stellt den Antrag im Online-Portal des BAFA, holt das Angebot des Energieberaters ein und schließt den Beratungsvertrag ab, jeweils im Namen der Gemeinschaft. Hat die WEG keinen Verwalter, vertreten sich die Eigentümer gemeinsam, oder der Beirat handelt für sie.
Achten Sie auf die Reihenfolge. Der Antrag muss beim BAFA eingehen, bevor die Gemeinschaft den Beratungsvertrag unterschreibt, sonst gibt es keinen Zuschuss. Den Vertrag selbst dürfen Sie schon vor dem Bescheid schließen, wenn er erst mit der Förderzusage wirksam wird.
Das Gebäude muss außerdem mindestens zehn Jahre alt sein, gerechnet ab dem Bauantrag. Legen Sie vor dem Antrag diese Unterlagen zurecht.
- Das Protokoll der Versammlung mit dem Beschluss, den Sanierungsfahrplan zu beauftragen.
- Einen Nachweis, dass der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, zum Beispiel den Verwaltervertrag oder die Vollmacht der Versammlung.
- Einen Nachweis über das Alter des Gebäudes, etwa die Baugenehmigung oder einen Auszug aus der Bauakte.
- Die Bankverbindung der Gemeinschaft, denn das BAFA zahlt den Zuschuss an den Antragsteller.
- Bei mehreren Gebäuden auf einem Grundstück die Angabe, welche Gebäude der Fahrplan erfassen soll.
Was zahlt das BAFA der WEG für den Fahrplan?
So rechnet das BAFA beim Zuschuss für die Energieberatung: Für ein Gebäude mit mindestens drei Wohnungen zahlt es 50 Prozent des Beratungshonorars, höchstens 850 Euro. Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus sind es höchstens 650 Euro. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bekommt einmalig bis zu 250 Euro zusätzlich, wenn der Berater die Ergebnisse in einer Eigentümerversammlung erläutert.
| Gebäude | Anteil am Honorar | Höchster Zuschuss für die Beratung | Extra für die Erläuterung in der Versammlung |
|---|---|---|---|
| Ein- oder Zweifamilienhaus | 50 Prozent | 650 Euro | bis 250 Euro, einmalig, wenn eine WEG das Haus besitzt |
| Wohngebäude ab drei Wohnungen, auch WEG | 50 Prozent | 850 Euro | bis 250 Euro, einmalig, für die WEG |
Das BAFA zahlt den Zuschuss an die Gemeinschaft, nicht an einzelne Eigentümer. Die WEG zahlt das Honorar zunächst selbst und bekommt den Zuschuss erst, wenn das BAFA die Abrechnung geprüft hat.
Wie verteilen sich die Kosten unter den Eigentümern?
Ohne anderen Beschluss zahlt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil. Das ist der Bruchteil, mit dem seine Wohnung im Grundbuch am ganzen Gebäude beteiligt ist. So regelt es das Wohnungseigentumsgesetz als Grundfall.
Die Versammlung darf davon abweichen. Sie kann zum Beispiel gleiche Teile je Wohnung oder eine Verteilung nach Wohnfläche beschließen. Das muss sie ausdrücklich tun, denn der Beschluss zur Beauftragung ändert die Verteilung nicht von allein. Ein Beispiel: Eine kleine Einliegerwohnung mit niedrigem Miteigentumsanteil zahlt ohne anderen Beschluss weniger als eine große Erdgeschosswohnung, obwohl beide vom fertigen Plan gleich profitieren.
In 6 Schritten zum Sanierungsfahrplan der WEG
- Setzen Sie den Sanierungsfahrplan als eigenen Punkt auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und legen Sie das Angebot eines Energieberaters bei, der in der Expertenliste der Bundesförderung steht.
- Lassen Sie die Versammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Beschließen Sie im selben Zug, wie die Kosten verteilt werden, falls Sie vom Miteigentumsanteil abweichen wollen.
- Der Verwalter stellt den Antrag im BAFA-Portal, bevor die Gemeinschaft den Vertrag mit dem Berater unterschreibt.
- Sorgen Sie dafür, dass der Berater in die einzelnen Wohnungen kommt. Er muss Fenster, Heizkörper und den Zustand der Wohnungen sehen, sonst bleibt der Fahrplan ungenau.
- Nehmen Sie die beiden Dokumente entgegen, den Sanierungsfahrplan selbst und die Umsetzungshilfe. Lassen Sie sich die Ergebnisse in der nächsten Eigentümerversammlung erläutern, damit auch die 250 Euro für die Erläuterung fließen können.
- Geben Sie die Abrechnung im BAFA-Portal ab. Rechnung und Zahlungsbeleg verlangt das BAFA nur bei Stichproben, bewahren Sie beides trotzdem auf. Danach zahlt das BAFA den Zuschuss an die Gemeinschaft aus.
Was gilt, wenn einzelne Eigentümer dagegen sind?
Ein Beschluss mit einfacher Mehrheit bindet alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt oder sich enthalten haben. Wer ihn für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung klagen und die Klage innerhalb von zwei Monaten begründen. Danach gilt der Beschluss endgültig.
Hat die Versammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen?
Hat ein überstimmter Eigentümer innerhalb eines Monats geklagt?
Dann muss er die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Versammlung begründen. Bis ein Gericht den Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, gilt er weiter.
Der Beschluss gilt für alle Eigentümer, auch für die, die dagegen gestimmt haben. Der Verwalter darf den Sanierungsfahrplan beauftragen.
Ohne Mehrheit gibt es keinen Beschluss. Werben Sie um weitere Stimmen oder vertagen Sie den Punkt auf die nächste Versammlung.
Eine Klage setzt den Beschluss nicht automatisch außer Kraft. Ob sie Aussicht auf Erfolg hat, hängt vom Einzelfall ab. Wenn ein Eigentümer klagen will oder gegen Sie geklagt wird, lassen Sie sich anwaltlich beraten.
Häufige Fragen
Braucht eine WEG für den Sanierungsfahrplan eine Zweidrittelmehrheit?
Nein, für den Sanierungsfahrplan braucht eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Zweidrittelmehrheit. Es genügt die einfache Mehrheit der Stimmen, die in der Eigentümerversammlung abgegeben werden. Der Grund: Die Eigentümer beauftragen nur eine Beratung und noch keine Bauarbeiten.
Wer unterschreibt für die WEG den Vertrag mit dem Energieberater?
In der Regel der bestellte Verwalter, denn er vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen. Gibt es keinen Verwalter, vertreten sich die Eigentümer gemeinsam. Meist bevollmächtigen sie dafür eine Person aus ihrer Mitte.
Muss jeder Eigentümer dem Energieberater Zutritt zur Wohnung geben?
Für einen belastbaren Sanierungsfahrplan sollte jeder Eigentümer den Zutritt erlauben, weil der Berater Fenster und Heizkörper sonst nur schätzen kann. Ob sich einzelne Eigentümer dazu verpflichten lassen, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie sich dazu im Einzelfall anwaltlich beraten.
Was passiert, wenn ein Eigentümer den Beschluss zum Sanierungsfahrplan nicht anficht?
Verstreicht die Frist von einem Monat nach der Versammlung, wird der Beschluss endgültig und bindet auch diesen Eigentümer. Der Verwalter darf den Sanierungsfahrplan dann wie beschlossen beauftragen.
Wie verteilen sich die Kosten des Sanierungsfahrplans in der WEG?
Ohne besondere Regelung zahlt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, also nach dem Bruchteil aus dem Grundbuch. Die Teilungserklärung oder ein Beschluss der Versammlung kann etwas anderes festlegen, zum Beispiel gleiche Teile je Wohnung.
Kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Sanierungsfahrplan allein beauftragen?
Nein, den Sanierungsfahrplan beantragt die Gemeinschaft für das ganze Gebäude. Ein einzelner Eigentümer kann ihn nicht allein für seine Wohnung beauftragen.