Worin sich Effizienzhaus-Kredit und einzelne Maßnahmen unterscheiden
Der Unterschied liegt im Ziel, nicht im Amt, das den Antrag prüft. Der Zuschuss für einzelne Maßnahmen bezahlt jede Maßnahme für sich, unabhängig von den anderen. Der Kredit für ein Effizienzhaus fördert dagegen nur, wenn das ganze Haus nach der Sanierung eine Effizienzhaus-Stufe erreicht. Welche sieben Bedingungen für den Zuschuss auf einzelne Maßnahmen gelten und welche Dämmwerte Bauteile erreichen müssen, steht im eigenen Artikel zu den BAFA-Voraussetzungen. Dieser Artikel setzt das voraus und vergleicht stattdessen, wann sich welcher Weg mehr auszahlt.
Für den Effizienzhaus-Kredit reicht keine einzelne Maßnahme. Das Haus muss nach Abschluss aller Arbeiten eine der Stufen Effizienzhaus 85, 70, 55, 40 oder Effizienzhaus Denkmal erreichen. Dazu kommt der Zusatz EE für erneuerbare Energien oder NH für Nachhaltigkeit. Beide Zusätze setzen voraus, dass mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien oder nicht vermeidbarer Abwärme stammen. Die NH-Stufe verlangt zusätzlich ein Nachhaltigkeitszertifikat.
Beide Wege verlangen außerdem, dass das Haus nach der Sanierung dem aktuellen Baurecht für Gebäude entspricht. Beide setzen auch mindestens fünf Jahre seit Bauantrag voraus. Beim Effizienzhaus-Kredit kommt eine Nutzungspflicht von zehn Jahren nach Fertigstellung hinzu. Wer das Haus in dieser Zeit verkauft, muss die Käuferin oder den Käufer auf Förderung, Nutzungspflicht und das Verbot informieren, die energetische Qualität wieder zu verschlechtern. Bei den einzelnen Maßnahmen gibt es keine vergleichbare Frist über die 36-Monats-Umsetzung hinaus.
So viel Tilgungszuschuss bringt jede Effizienzhaus-Stufe
Der Tilgungszuschuss ist der Teil des Kredits, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Er hängt allein von der erreichten Effizienzhaus-Stufe und den Zusatzbedingungen ab, nicht vom Einkommen wie beim Heizungstausch. Je niedriger die Stufenzahl, desto besser der energetische Standard und desto höher der Zuschuss. Ohne Bonus reicht die Spanne von 0 bis 10 Prozent, mit Nachhaltigkeitszertifikat von 5 bis 15 Prozent.
| Effizienzhaus-Stufe | Tilgungszuschuss mit erneuerbaren Energien | Tilgungszuschuss mit Nachhaltigkeitszertifikat | Zusatzbonus für besonders schlechte Häuser | Zusatzbonus für vorgefertigte Bauteile |
|---|---|---|---|---|
| Effizienzhaus 40 | 10 Prozent | 15 Prozent | +10 Prozentpunkte | +15 Prozentpunkte |
| Effizienzhaus 55 | 5 Prozent | 10 Prozent | +10 Prozentpunkte | +15 Prozentpunkte |
| Effizienzhaus 70 | 0 Prozent | 5 Prozent | +10 Prozentpunkte | +5 Prozentpunkte |
| Effizienzhaus 85 | 0 Prozent | 5 Prozent | nicht vorgesehen | nicht vorgesehen |
| Effizienzhaus Denkmal | 5 Prozent | 10 Prozent | nicht vorgesehen | nicht vorgesehen |
Zusätzlich zum Tilgungszuschuss für die Bauleistungen fördert die KfW die Planung und Baubegleitung sowie eine Nachhaltigkeitszertifizierung, jeweils mit 50 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist das auf 10.000 Euro je Vorhaben gedeckelt. Bei Mehrfamilienhäusern sind es 4.000 Euro je Wohnung, höchstens 40.000 Euro. Das ist mehr als die Deckelung beim Zuschuss für einzelne Maßnahmen mit 5.000 beziehungsweise 2.000 Euro je Wohnung, wie der Artikel zur Baubegleitung im Detail zeigt.
Warum kleine Sanierungen oft mit dem Zuschuss besser fahren
Bei einer Sanierung, die nicht auf ein Effizienzhaus zielt, zählt jede Maßnahme einzeln. Die Fördersätze liegen dabei höher als der Grundzuschuss der Effizienzhaus-Stufen. Ein Rechenbeispiel: Ein Einfamilienhaus dämmt Fassade und Dach für 40.000 Euro. Dazu kommen neue Fenster für 20.000 Euro und eine neue Heizung für 20.000 Euro, insgesamt 80.000 Euro.
Die Zahlen zeigen eine Spanne von 4.000 bis gut 10.500 Euro Zuschuss je nach Maßnahme. In Summe kommen die einzelnen Maßnahmen mit Sanierungsfahrplan auf gut ein Fünftel der Kosten.
| Förderweg | Rechnung | Zuschuss beziehungsweise Tilgungszuschuss |
|---|---|---|
| Zuschuss auf die Außenhülle (60.000 Euro), mit Sanierungsfahrplan | 15 Prozent auf 30.000 Euro plus 20 Prozent auf weitere 30.000 Euro | 10.500 Euro |
| Zuschuss auf den Heizungstausch (20.000 Euro) | 30 Prozent Grundförderung, ohne weitere Boni angesetzt | 6.000 Euro |
| Summe einzelne Maßnahmen mit Sanierungsfahrplan | 16.500 von 80.000 Euro | rund 20,6 Prozent |
| Kredit für Effizienzhaus 55 mit erneuerbaren Energien (80.000 Euro Kreditsumme) | 5 Prozent Tilgungszuschuss auf den Kreditbetrag | 4.000 Euro |
In diesem Beispiel bringen die einzelnen Maßnahmen mehr als das Vierfache an Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Der Grund: Der Sanierungsfahrplan-Bonus und die 30 Prozent Grundförderung der Heizung fallen höher aus als der Tilgungszuschuss von Effizienzhaus 55. Wird zusätzlich eine mindestens 20 Jahre alte Gasheizung ausgetauscht, kommt beim Heizungstausch noch ein Bonus von aktuell 16 Prozentpunkten hinzu. Das vergrößert den Vorsprung der einzelnen Maßnahmen weiter.
Ab wann sich die große Komplettsanierung auszahlt
Bei einer umfassenden Sanierung eines schlecht gedämmten Altbaus kehrt sich das Bild um. Ein Haus, das zu den energetisch schlechtesten des deutschen Bestands zählt, erreicht nach vollständiger Sanierung Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat. Es nutzt dabei den höchsten Kredit von 150.000 Euro je Wohnung.
- Tilgungszuschuss Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitszertifikat: 15 Prozent.
- Zusatzbonus für ein besonders schlecht saniertes Haus: 10 Prozentpunkte.
- Zusammen 25 Prozent von 150.000 Euro Kreditsumme, also 37.500 Euro Tilgungszuschuss.
- Dazu bis zu 40.000 Euro Zuschuss für Planung, Baubegleitung und Nachhaltigkeitszertifizierung bei einem Mehrfamilienhaus.
37.500 Euro Tilgungszuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen, übertreffen die Höchstgrenze deutlich, die einzelne Maßnahmen an derselben Bausumme je Jahr überhaupt erreichen können. Der Unterschied: Der restliche Kreditbetrag bleibt eine Schuld mit Zinsen. Der Zuschuss für einzelne Maßnahmen dagegen ist von Anfang an geschenktes Geld. Wer das Geld für die Tilgung nicht aufbringen will oder kann, muss diesen Vorteil gegen die Kreditlast abwägen. Wird zusätzlich mit seriell vorgefertigten Bauteilen saniert, addieren sich Nachhaltigkeit, Bonus für schlechte Häuser und Bonus für vorgefertigte Bauteile bis auf 40 Prozent Tilgungszuschuss.
Der Zinssatz richtet sich nach der Entwicklung des Kapitalmarkts. Er wird am Tag der Zusage für die ersten zehn Jahre der Laufzeit festgeschrieben. Wer das Haus selbst bewohnt und ein zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen bis 90.000 Euro hat, bekommt für die selbst genutzte Wohnung einen zusätzlichen Zinsvorteil aus Bundesmitteln. Wie hoch der Zinssatz konkret ausfällt, veröffentlicht die KfW tagesaktuell. Ein Vergleich zwischen mehreren Banken lohnt sich, weil nicht jede Bank denselben Zinssatz weitergibt.
Welche Rolle der Sanierungsfahrplan bei der Wahl spielt
Ein individueller Sanierungsfahrplan ist für den Effizienzhaus-Kredit nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll. Der Energieeffizienz-Experte legt darin die Reihenfolge der Maßnahmen fest, die am Ende zuverlässig die geplante Effizienzhaus-Stufe erreicht. So deckt der Fahrplan das Risiko ab, dass eine einzelne Fehleinschätzung die ganze Förderstufe kostet. Bei einzelnen Maßnahmen entscheidet derselbe Fahrplan zusätzlich über den Bonus von 5 Prozentpunkten. Was genau ein Fahrplan enthält und was er kostet, steht im eigenen Artikel dazu.
Gerade bei einer geplanten Effizienzhaus-Sanierung zahlt sich der Fahrplan doppelt aus. Er zeigt vorab, ob die einzelnen Gewerke technisch zusammenpassen, etwa ob die geplante Dämmstärke zur vorgesehenen Heizlast der neuen Wärmepumpe passt. Und er hält fest, welche Zwischenschritte förderrechtlich zulässig sind, falls das Budget eine gestreckte Umsetzung über mehrere Jahre erfordert.
So wählen Sie zwischen Kredit und einzelnen Maßnahmen
Sanieren Sie das ganze Haus in einem zusammenhängenden Vorhaben, nicht nur einzelne Bauteile?
Ist das Haus besonders schlecht gedämmt oder streben Sie eine Nachhaltigkeitszertifizierung an?
Der Effizienzhaus-Kredit lohnt sich meist: Die Boni für ein schlechtes Haus, für Nachhaltigkeit und für vorgefertigte Bauteile addieren sich auf bis zu 40 Prozentpunkte Tilgungszuschuss.
Liegt die geplante Investition über etwa 100.000 Euro?
Rechnen Sie beide Wege mit einem Energieeffizienz-Experten konkret durch. Ab dieser Größenordnung kann der Effizienzhaus-Kredit trotz niedrigerer Prozentsätze mehr Euro bringen als die gedeckelten einzelnen Maßnahmen.
Einzelne Maßnahmen mit Sanierungsfahrplan-Bonus bringen bei diesem Volumen meist mehr Zuschuss je eingesetztem Euro.
Für einzelne Bauteile wie Dämmung, Fenster oder Heizung passt der Zuschuss für einzelne Maßnahmen, nicht der Effizienzhaus-Kredit.
- Energieeffizienz-Experten beauftragen und die realistisch erreichbare Effizienzhaus-Stufe für Ihr Haus ermitteln lassen.
- Beide Förderwege mit den tatsächlichen Angeboten der Handwerksbetriebe durchrechnen lassen, nicht nur mit Pauschalwerten.
- Bei Entscheidung für den Kredit: Bestätigung zum Antrag durch den Experten erstellen und vor der Vertragsunterschrift bei der KfW einreichen.
- Bei Entscheidung für einzelne Maßnahmen: prüfen, ob ein individueller Sanierungsfahrplan den Bonus rechtfertigt.
- Finanzierungsinstitut einbinden, weil der Kredit über die Hausbank beantragt wird, der Zuschuss dagegen direkt online.
Häufige Fragen
Ist der Tilgungszuschuss beim Effizienzhaus-Kredit steuerfrei?
Der Tilgungszuschuss mindert die Kreditschuld und wird nicht als Einkommen versteuert. Er zählt für die Grenze mit anderen öffentlichen Fördermitteln aber wie ein Zuschuss mit.
Brauche ich für den Effizienzhaus-Kredit einen anderen Energieeffizienz-Experten als für einzelne Maßnahmen?
Nein, dieselbe Person aus der Energieeffizienz-Expertenliste der dena kann beide Wege begleiten. Sie muss lediglich in der passenden Kategorie gelistet sein, bei einem Baudenkmal zusätzlich in der Denkmal-Kategorie.
Kann ich mit dem Effizienzhaus-Kredit auch nur zwei von drei geplanten Maßnahmen umsetzen?
Nein, die Effizienzhaus-Stufe muss nach Abschluss aller im Antrag genannten Maßnahmen tatsächlich erreicht sein. Wer nur einen Teil der Maßnahmen umsetzt und die Stufe verfehlt, verliert den Anspruch auf den Tilgungszuschuss für das gesamte Vorhaben.
Was passiert, wenn ich nach einer Effizienzhaus-Sanierung noch die nächste Stufe erreichen will?
Fallen nach Erreichen einer Effizienzhaus-Stufe erneut Kosten für die nächste, bessere Stufe an, werden diese erneut bis zu den genannten Höchstgrenzen gefördert. Eine Aufstockung des ursprünglich bewilligten Kredits ist dagegen nicht möglich.
Kann ich nach einzelnen Maßnahmen sofort zum Effizienzhaus-Kredit wechseln?
Nein, zwischen dem Abschluss einer geförderten einzelnen Maßnahme und einem neuen Antrag für dasselbe Haus zum Effizienzhaus müssen mindestens drei Jahre liegen, und umgekehrt genauso.
Lohnt sich der Effizienzhaus-Kredit auch ohne Bonus für ein schlechtes Haus oder für Nachhaltigkeit?
Für Effizienzhaus 70 oder 85 mit erneuerbaren Energien liegt der Tilgungszuschuss ohne diese Boni bei 0 Prozent, gefördert wird dann nur über den zinsgünstigen Kredit selbst. Ohne Bonus lohnt sich meist erst Effizienzhaus 55 oder 40 mit 5 beziehungsweise 10 Prozent Tilgungszuschuss.